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新年度が始まる４月に向けて、賃貸物件を探すのに活発な時期になりました。
さて、物件を借りるためにはの費用はいくらになるのか気になりませんか？
まとまったお金が必要な感じがしますよね。
また、何に対して支払わなければならないのかも分からないと思います。
そこで、元不動産屋のワタシが、
詳しい解説とともに、まとめてみました。
この記事を読むと、契約に必要なお金と総額でどのくらい用意すればよいのかが分かります。
総額で家賃の５～６か月分を用意しましょう
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契約金の内訳
契約にかかる費用の総額は「家賃の５～６カ月分」が相場となっています。
- 敷金・・・１カ月分
- 礼金・・・１カ月分
- 前払い家賃・・・１カ月分
- 仲介手数料・・・家賃の0.5～１カ月分+消費税
- 火災保険料・・・１万５千～２万円
- 家賃保証料・・・家賃の0.5～0.6か月分
- 諸費用・・・家賃の0.5～１カ月分
敷金・礼金・仲介手数料・火災保険料・保証料・鍵の交換などの諸費用、全ての総額になります。
これらをまとめて「初期費用」といいます。
それでは、初期費用の内容を１つずつ説明していきます。
◆敷金・・・家賃・契約違反の違約金を支払わないで逃げてしまうことを防ぐために、契約時に入居者から預かるお金です。
家賃滞納をせず、物件をキレイに使用していれば、退去時に敷金は返金されます。
物件の明け渡しが先、返金は後になります。
基本的には原状回復にかかった金額が差し引かれて戻ってきます。
◆礼金・・・大家さんにお礼の意味を込めて支払います。退去時に返金はありません。最近では礼金なしの物件も多いです。
◆前家賃・・・家賃は前払いが鉄則です。４月に入居したい場合には、３月末までに家賃を支払わなければなりません。そのため、契約時に前家賃を支払うのです。月の途中で入居の場合には日割りで計算します。
◆仲介手数料・・・物件の案内や契約手続きを行った不動産会社に支払います。宅建業法で「仲介手数料は家賃の1カ月分が上限」と決められています。
◆火災保険料・・・１人住む場合で１万５千円、カップル・家族で２万円程度になります。火災や水漏れなどのトラブルなどに備えて、損害保険会社に支払います。
入居者自らが選んだ保険に加入することも可能ではありますが、保険契約は必須のため、加入証明を求められるケースが多いようです。
◆保証料・・・家賃保証会社を利用する場合に支払うお金です。万が一、家賃を払えなくなった場合の備えになります。連帯保証人を付ければ不要になります。
◆諸費用・・・鍵の交換料、害虫駆除代、消臭・消毒費用などが発生するケースなどもあります。
地域によっては、内訳名が異なっていたり慣習があったりします。
西日本の賃貸借契約では「敷引き」という慣習があり、今も続いているようです。
敷引きとは、預けた敷金の一部を返金しない特約のことです。
「戻ってこない預り金」ですので、礼金と同じと思っていたほうがいいですね。
その分、家賃や更新料が安くなっている場合もありますので、たくさんの物件を見比べてみましょう。
気を付けたい諸費用
昔と変わったなあ。と感じることがあります。
「諸費用の項目名」です。
鍵の交換・ハウスクリーニングは分かりますが、入居サポート代・IOT代は、たふきが働いていた頃はありませんでした。
そこで、諸費用について調べてみました。
鍵の交換
鍵には、「くの字型」と「ディンプル型」の２種類があります。
イラストを見て頂いたほうが分かると思います。
交換費用の目安は、従来のくの字型は１万６千円、ディンプル型は２万円です。
ディンプル型は穴が開いており、ピッキングされにくい形状で、鍵自体が手間のかかる造りなので、費用は高くなります。
前住民のままでも気にならなければ交換無しで交渉できますが、たふきは交換したほうが防犯対策として有効だと考えます。
ちなみに、鍵の交換は大家さんが費用を負担することが妥当とされています。
鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） （考え方）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。
「妥当」とあいまいな表示になっているので、必ず大家さんがっ。というわけにはいきません。
費用の交渉をするのであれば、
「国交省のガイドラインを確認したところ、鍵交換費用は貸主が負担することが妥当となっていたので、大家さんに負担していただくことは可能でしょうか。今回は礼金を支払うので、礼金の一部から費用を負担して頂きたいです。」
下手に出るくらいで不動産屋に相談してみましょう。負担してくれたらラッキーだと思った方がよいです。
特約事項に「鍵交換は入居者負担」と記載されていることが多いので、素直に従ったほうがよいと、たふきは思います。
火災保険
火災保険の加入は必須です。
火災保険はできるだけ加入してください
ただ、不動産屋や大家さんが指定する保険会社に加入する義務はありません。
自分で保険料が安い火災保険を探してみましょう。不動産屋にはこの保険会社のプランで加入したい旨を伝えましょう。
不動産屋でここ保険会社に加入必須です。と言われた場合には、プランの変更を考えてもよいです。
特約がある場合は指定された保険会社・プランに加入となってしまいます・・・。特約事項って大事なんですよね。
入居サポート
入居サポートとは「生活トラブルが発生した場合、２４時間いつでも対応してくれるサービスのことです。例えば、
- 水回りの水漏れやトイレの詰まり
- 電気やガスなどのトラブル
- 鍵をなくした場合の開錠
- 害虫駆除
- パソコン・ネットのトラブル
- 不審者や訪問販売、騒音など
があります。
不動産屋によって、サポート会社の名称、費用も２年間契約で１万６千円や月々千円～２千円など、さまざまになります。
契約を結ぶときに、契約書にサポートサービスへの加入が明記されている場合、基本的には必須となります。
気を付けなけばならないのは、特殊な技術を伴う作業や時間がかかるものなど、応急処置の範囲を超えてしまう場合は、費用を負担しなければならないこともあります。
※「30分を越える作業の場合は10分毎に1,500円(税抜)の延長料金が必要になります。」「鍵の開錠は１年に１回・夜間は行わない」と記載している会社がありました。
自分で修理業者をネットで探し、手配したほうが安く済むケースもあります。
なので、費用を安く抑えたい人には、このサポートは不要だと思います。
しかし、生活において時間に余裕がない人、業者を探すのが面倒な人は入っておいても損はないかなと思います。
前にも書いた通りですが、費用がかかる・制約があるケースがありますので、サポート内容を事前に確認しておきましょう。
ＩｏＴサービス
Internet Of Things（インターネット オブ シングス）の略で、ネットを介して物件設備を動かすシステムです。
具体的にどんなことができるのかというと、スマートフォンなどを用いて鍵の開け閉めができる「スマートロック」や声で点灯するライト、帰宅前に動き出すエアコン、好きな音楽を再生してくれる「AIスピーカー」、ネットワークで操作する防犯カメラなどが挙げられます。
設定初期費用・月額料がかかります。
最近できたシステムですし、まだまだ発展途上であるとたふきは考えます。
必須であれば加入しなけらばなりませんが、任意であれば不要だと思います。
消毒料
消毒料とは、入居をする前に消毒液を使用して室内を消毒施工する費用です。２万円前後となります。
室内が除菌され防虫効果があり、匂いも付きにくくなるということです。
メリットがありそうですが、実際はどうかというと、小型の機械でファブリーズのような少しだけ良い匂いのする液体を数回スプレーするだけで、数分で完了です。
２万円でこれだけだと、たふきは不要と考えます。明らかに不動産屋は儲けてますよね。
どうしても外せない場合には、どんな方法で消毒するのか・どんなメリットがあるのか・施工時に立ち合いはできるか聞いてみましょう。（多分、嫌がられます。）
ここは残念ながら、不動産会社と営業を信じるしかありません。
事務手数料
こんなもの入居者から取るんかいっ！とたふきは驚きました。
契約書作成などの費用は、仲介手数料に含まれますので事務手数料等の名称で請求することはできません。
請求できるのは、通常の取引では発生しないレアな費用で、実費や入居者が承諾したものだけです。
「仲介手数料無料」記載しているなら表示の違反ですし、消費者契約法の違反でもあります。
したがって、払う必要はありません。
金額の交渉が可能か
契約トラブルの原因になるためおススメしません
１で説明しました初期費用。「結構かかるわ～。」とため息が出ますよね。
出来たら安く、費用を抑えたいと思う人がほとんどだと思います。
結論からいうと、金額の交渉はあまりおススメしません。
家賃や敷金・礼金は、相場・物件の人気度・物件の築年数などで、金額が決まっています。
交渉しても家賃が５千円安くなるくらいです。
あれもこれも値下げして。や入居決定後の交渉は印象が悪くなり、契約を断られてしまう可能性が高いです。
気に入った物件でしたら、その金額に従うのがよいとたふきは考えます。
どうしても費用が厳しいのであれば、不動産屋探しから始めてみてはいかがでしょうか。
一番手っ取り早いのは「仲介手数料無料」の不動産屋にお願いすることです。まず、家賃の0.5～１カ月分は浮きます。
また、敷金・礼金ゼロ、フリーレント（家賃が数カ月無料）は、あらかじめ家賃が高く設定されていますので、交渉可能だと思います。
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まとめ
- 敷金・・・１カ月分
- 礼金・・・１カ月分
- 前払い家賃・・・１カ月分
- 仲介手数料・・・家賃の0.5～１カ月分+消費税
- 火災保険料・・・１万５千～２万円
- 家賃保証料・・・家賃の0.5～0.6か月分
- 諸費用・・・家賃の0.5～１カ月分
同じ物件でも、数社で入居者を募集していることがあります。
契約費用や条件は会社によって異なりますので、比較して検討するとよいでしょう。
例えば、以下の条件があります。
- 敷金なし
- 礼金なし
- 仲介手数料なし
- クリーニング代・消毒代なし
ワタシの感想ですが、ネットを見ていると、入居者にとって重要な事項の記載はあるのですが、文字が小さいなあと思います。（わざと見にくくしているのか・・・。）
不動産屋でもらうマップや資料も同様な感想を持ちます。
しっかりと目を通しましょう。すみずみまで読むのですよ。
新しい生活をはじめるのに欠かせない「初期費用」
以上の情報＆テクニックを踏まえて、賢く抑え、新生活を満喫したいですね！
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