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賃貸借契約の際、家賃保証会社と契約をしなければならないケースが増えてきました。
一昔前は、親や知人に保証人をお願いしていましたよね。
何故、普通に保証人を立てるのではなく「家賃保証会社」を利用するのでしょうか。
まずはじめに、大家さんが安心して物件を貸せるように、賃貸借契約には「連帯保証人」が必要になります。
その連帯保証人の代わりを担うのが「家賃保証会社」なのです。
この記事では、保証についての解説と家賃保証会社（「保証会社」とします。）の必要性、利用するメリット、デメリットをまとめました。
この記事を読んで、物件を借りるときの参考にしてくださいね。
大家さんは安心して物件を貸すことができる。入居者は保証人を立てることがなく、物件を借りることができる。
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保証・保証人・連帯保証人とは
「保証」「保証人」「連帯保証人」について不動産の観点から説明していきます。
保証
保証とは「責任を負う」ことです。「責任を持って、確かだと請け合うこと」という意味も含まれます。
賃貸借契約でいう保証とは、「家賃をキチンと支払います。」「トラブルなどにはキチンと対応します」ということですね。
保証人
入居者が支払いや対応をしなかった場合に、代わっておこなう人のことを言います。
民法の用語は以下となります。（カッコ内）は家賃を例に解説しました。
債権者・・・権利を持っている人→→→大家（家賃を支払ってもらう権利）
債務者・・・義務を持っている人→→→入居者（家賃を支払う義務）
保証人・・・債務に責任を持つ人（入居者に代わって家賃を支払う義務）
https://www.moj.go.jp/content/001254262.pdf
連帯保証人
連帯保証人は保証人と大きく異なり、責任が重くなります。
家賃の請求について例を３つあげて、違い説明します。
①大家さんがいきなり連帯保証人に家賃を請求してきた場合、「まず、入居者に家賃の請求をして下さい。」と連帯保証人は言えません。→保証人は言うことができます。
②入居者に財産がある場合「入居者の財産から支払って下さい。」と、連帯保証人は言えません。→保証人は言うことができます。
③連帯保証人が数名いる場合
- 大家さんは全額を
- 誰に対しても
- 連帯保証人の順位関係なく
請求できることができます。→保証人はそれぞれの人数で割った分だけ責任を負いいます。
この連帯保証人の代わりが、保証会社になります。
家賃保証会社とは
正式名称は「家賃債務保証業者」です。国土交通省で定められています。
保証会社は、入居者の代わりに連帯保証人になる会社です。入居者と保証会社は保証委託契約を結び、以下を保証します。
- 家賃滞納の立替
- 原状回復費用（リフォーム・クリーニング代）
- 残置物処理費用の立替
- 短期違約金、解約予告違反の立替
- 明け渡し訴訟費用の負担
保証会社によって異なりますが、基本的にはこの４つです。金銭の立替ですね。立替が行われた場合、入居者は保証会社へ返済をすることになります。
保証会社の利用はいつから多くなったか
原因は、2008年の「リーマンショック」のようです。
世界的に金融危機が訪れました。会社が次々に倒産し、大企業でも危ない世の中になり、先行きが不透明な時代になってしまいました。
賃貸借契約においても、キチンと家賃が支払えるかどうかも不透明になりました。
家賃滞納リスクが減る、安定的に家賃が入るというメリットが大家さんに受け入れられ、賃貸保証委託契約が多くなったようです。
保証会社を使うメリット・デメリット
入居者のメリット
１．連帯保証人は不要
連帯保証人になってもらうことは、何となく頼み辛いですよね。また保証人を付けることが難しい入居希望者もいます。
そのようなとき、保証会社を利用して連帯保証人になってもらいます。そうすることによって、連帯保証人を立てる必要がなくなります。
２．契約費用が安く抑えられる
最近の契約費用は安くなっています。これも、保証会社を使う物件が増えてきた理由の１つです。
以前は「敷金２礼金２・補償金家賃の６か月分」が一般的でしたが、近頃は「敷金１・礼金１」「敷金・礼金・補償金０」の物件が多くなっています。
保証会社を利用すると、大家さんは家賃滞納などのリスクが減るため、敷金・礼金を取らない契約が可能となるのです。
入居者のデメリット
１．余計な費用ではある
保証会社を使う費用は、初回保証料は総賃料の0.5ヶ月分、プラスして年間更新料１万円とするプランが多いです。また、月額家賃の１～２％を加算して毎月支払うプランもあります。
保証会社の利用が入居条件の１つとなっている場合、避けることは非常に難しいです。
「保証人になってくれる人がいるのに！」と思っている人には余計な出費ですが、大家さんからの入居条件となっていれば、保証会社を利用せざるを得ません。諦めるしかないと考えます。
２．保証会社を選べない
入居者が保証料を支払うのに、保証会社を選ぶことは出来ません。大家さん・物件管理会社・不動産屋があらかじめ指定ををしているからです。
☆彡管理会社と不動産屋は繋がっているのではないか・・・と思うこの頃（たふき心の声）
大家のメリット
１．家賃滞納の督促を代行してもらえる
家賃の督促は大変です。たふきも督促連絡をしてましたのでよく分かります。
心苦しいのは「収入が減ってしまった」という理由ですね。「１ヶ月待ってください。」や「明日払います。」など言われると強く請求しにくいのもよく分かります。
自力で支払えないくらい滞納してしまうことや、やむを得ず「退去」などで争うことは、大家さんにとって辛いことだと思います。
保証会社はそのような負担を、大家さんに代わって入居者に対応してくれるのです。滞納分の家賃や退去費用、裁判費用を立て替えてくれます。
２．入居者の審査してくれる
保証会社は、大家さんに代わって入居の審査を行います。
- 申込書に嘘や間違いがないか
- 家賃滞納の履歴はないか
- 犯罪歴や反社会的勢力に関係ないか
などプロの目線で審査をします。
審査時に大家さんと入居者は直接会うことありません。未然にトラブルを防ぐことができ、大家さんにとっては安心して入居者を決めることができます。
大家のデメリット
１．保証会社に依頼しないと入居率が悪くなる
現在の社会状況をみると、人気のある物件は「初期費用が抑えられる」ことが大きいと思います。敷金・礼金のある物件は人気がなく、入居率が悪くなっています。
入居者のメリットでも書きましたが、「敷金なし」や「敷金１ヶ月分」など入居時に預かっておく費用を安く設定して募集するためには、保証会社に依頼したほうが安心です。
そのようなことから、大家さんは手間をかけて保証会社を探すのです。
２．保証会社の選択が難しい
今の時代は、ネットで何でも調べることが可能です。
無理やり取り立てや執拗な電話連絡など、悪い評判の保証会社がすぐに分かってしまいますよね。悪評の保証会社の物件は、入居希望がなかなか付きません出てきません。
保証会社は滞納された家賃を回収しなければなりません。しかし、悪質な取り立てを行う保証会社を利用しているという評判が、物件自体についてしまっては大家さんにとってはマイナスです。
保証会社を使用してみないと分からないことがたくさんあります。大家さんはよく吟味して、保証会社を決定しなければならないのです。
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まとめ
家賃保証会社については難しかったですね。
お金はかかりますけどね・・・。
たふきは、何でも保証会社にお願いしていれば、大家さんと入居者の信頼関係が薄くなりますし、入居審査まで丸投げしていれば、不動産会社の「人を見る目」の能力が失われてしまうのではないか。と思います。
また、管理会社が入居者を募集すれば、不動産屋なんて不要になってしまうとも考えます。宅建業の免許持ってますしね。
管理会社を使う風習になってしまったんなだなあ。としみじみ考えます。
