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物件を借りる前、賃貸借契約について知っておきたいと思いませんか？
入居するまでの流れがよく分からなくて不安ですよね。
急にバタバタと物件を決めなければいけないこともありますし、少しでも契約の仕方が分かっていれば、安心して物件を決めることができると思います。
そこで、契約の準備とお金の管理をしていたワタシが、賃貸借契約の仕方と必要なものについて、解説していきます。
- 物件決定から契約・入居までの流れ
- 賃貸借契約のポイント
- 必要なお金
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賃貸借契約とは
- 物件を所有してる「賃貸人」（大家・不動産会社など法人）は、その物件の使用することを約束して
- 物件を使用する「賃借人」（借りる人）は、賃料を支払うこと約束して
物件賃貸借の効力を生じる契約のことです。
- 賃料・管理費の金額、支払い方法、滞納した際の決め事
- 敷金など契約時の費用
- 契約期間・更新契約について
- 生活上の禁止事項（ペット可・入居可能人数など）
- 物件の修繕に関して
- 契約の解除
- 原状回復（退去時は入居した状態に戻すこと）について
- その他特約事項
契約から入居までの流れ
物件が見つかったら、入居に向けて不動産屋と正式なやり取りが始まります。
となります。
入居の申し込み
気に入った物件が見つかったら「入居申込書」に記入し、入居の申し込みをします。
- 氏名・住所
- 勤務先・勤続年数
- 年収
- 入居人数
- あれば希望条件
間違え・記入漏れがないようにしましょう。ウソもダメですよ。
入居の審査
入居申込書を提出すると、大家さん（賃貸人）が入居の審査します。
返事は早ければ２～３日、多くて１週間になります。
物件を貸したのにお金が支払われなければ、大家さんも困りますよね。
審査で最も重要なのは、「キチンと家賃を支払ってくれる人なのか」を見極めることです。
そのため、入居者（賃借人）の年収・勤続年数で審査されることが多いです。
源泉徴収票などの収入証明、万が一家賃が支払われない場合に備えて、連帯保証人の選定と保証人の収入証明が必要になることがほとんどです。
保証人は保証会社を利用することもできます。ただし、保証料と審査が必要になります。
不動産屋によっては、これ以外の提出書類（入居者全員の住民票）や、申込金といった費用が必要になる場合もあるので注意しましょう。
- 年収のわかるもの（源泉徴収票など）
- 住民票
- 申込金（１万円～家賃１か月分が一般的）
なお、申込金は契約金の一部に充当されます。
大家さんから入居のOKが出れば、契約を結びます。
重要事項説明
宅建士の資格を持った人から物件についての説明を受けます。これを「重要事項の説明」と言います。
借りる物件の仕様や注意事項、契約について確認すべき事項を入居者に対して説明をします。
重要事項の説明は必ず書面を見せて、宅建士が説明しなければなりません。そうしないと宅建業法違反になります。
自分の担当営業が資格を持っていない場合は、他の人から説明を受けることになります。たふきのような事務員でも、資格があれば説明をすることができるのです。
まだ契約はしていません。
ここでキャンセルすることも出来ます。「契約するか最終決断のとき」と言ってよいでしょう。
ちなみに、この説明は「賃借人に対しておこなう説明」と宅建業法で決まっているので、大家さんは同席しないケースが多いです。（いなくてもビックリしないでくださいね。）
重要事項に問題がなければ、契約を結びます。
賃貸借契約の締結
契約書の内容をよく確認して、記名・押印をします。
契約書には、上記で説明した「契約にあたり必要な明らかにする内容」すなわち「物件を賃借するための約束ごと」が記載されています。
読む時間が設けられますので、全部に目を通します。不明な点があればメモをして、記名・押印前に確認をしましょう。
なお、契約書の説明は宅建士の義務ではありません。（ただし、記名・押印はしなければなりません。）担当営業マンが契約書の説明をします。
- 認印（不動産屋に確認が必要）
- 契約金
なお、重要事項の説明書・契約書は、大家さんが記名・押印し、製本して、後日入居者に渡します。
契約当日にはもらえませんので、確認したいことがあればコピーをもらいましょう。
契約金の入金
重要事項説明・契約が無事に終われば、契約金を入金します。
- 敷金（家賃の１～２カ月分）
- 礼金（家賃の0.5～１カ月分）
- 仲介手数料（家賃の0.5～１カ月分+消費税）
- 先払い家賃（２カ月分）
- 火災保険料・保証会社の保証料
合計して、家賃の６カ月分と考えればよいでしょう。
申し込み時に預かり金として契約金の一部を不動産会社に預けている場合、この預り金を差し引いた残金が契約金として請求されます。
注意したいのは、預かり金は手付金とは違いますので、賃貸借契約の場合契約前のキャンセルであれば全額が返金となります。
カギをもらう
契約・入金が終われば物件のカギをもらいます。本数の確認をしましょう。
不動産屋によっては「鍵引き渡し証」の記入があります。
これで、入居となります。
契約のポイント
契約の特約事項は見逃さない
特約とは、「大家さんと入居者の特別な約束ごと」です。
- 退去通知のしかた（電話か書面か）・退去したい何カ月前までに告知か
- 退去後のリフォーム・ハウスクリーニング負担について
- 契約期間内の退去の場合の違約金（住んでいる期間が極端に短い場合）
- ピアノ不可・ペット不可・仕事場不可・洗濯物を外に干せないなどの生活制限
物件選びの時から確認できる事項ですよね。
自分の条件が合わない物件は、あらかじめ避けたほうが良いと思います。トラブルは少なくしましょう。
火災保険料
賃貸借契約に火災保険は必須です。万が一のために保険に加入しましょう。
保険期間と金額の確認もしましょう。一般的には２年間です。保険料は２年間分の一括払いとなります。
保険内容の確認も忘れずに。
賃貸借契約の更新
契約期間満了後には、賃貸借契約の更新契約と更新料（家賃の１か月分+税金が相場）の支払いがあります。（最近、賛否ありますよね。更新料）
賃貸借契約期間は２年が多いです。契約して２年後に大きな支払いが待っていることを頭の片隅に入れておいて下さい。
マップに記載されているので、物件見学時点で確認しておくことをおススメします。
設備の故障、どっちが直す？
キッチンやトイレお風呂などすでに備え付けられている設備は、契約で特に定めがなければ、一般的な使用範囲内での故障や取り換えは基本的には大家さんが負担するものと考えられます。
注意しなければならないのは、エアコンです。電化製品って寿命がありますよね。揉めるケースが多いです。しっかりと確認をしましょう。
また、修理や交換は借主の負担となっていれば、借主が費用を負担することになるので注意しましょう。
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まとめ
契約まで必要な書類がいくつかありますので、確認をしながらそろえて下さい。
時間がかかるものばかりですよね。余裕を持って手に入れましょう。
重要事項の説明は特に重要で、聞き漏らしや不明な点がないようにしましょう。内容が分からないまま、記名・押印は絶対にしないで下さい。重要事項の説明に納得・理解したことになってしまいます。
重要事項の説明は、賃貸だと３０分～１時間はかかる説明です。（売買はもっとかかりますよ。）専門用語もたくさん出てきます。不明な点があれば、些細なことでも説明中その都度質問することをおススメします。入居後のトラブルになってしまいますよ。
賃貸借契約だからといって、軽く考えるものではありません。
少しでも引っかかることがあれば、その物件をあきらめること大事だとたふきは考えます。
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