物件探しのコツ【希望条件を出し、実際に見てみましょう】

毎月の支払い上限を決める

まず、物件の条件を出す前に、月の収入から逆算して、どのくらい家賃・住宅ローンに充てられるかを考えてみましょう。

家賃・住宅ローンの支払い上限は、一般的に「月収の３分の１」と言われています。

毎月決まった金額を支払うことになるので、無理のないことが重要です。

賃貸借の場合には、家賃とは別に「管理費・共益費」が掛かってくることがありますし、住宅ローンは、ボーナス時にも返済するかによって、月の返済額が変わってきます。

快適な生活をするためにも、まずは支払いの上限を決めましょう。

住みたいエリアを選ぶ

ライフスタイルに合ったエリアを選びましょう。

通勤・通学に便利
買い物に便利
医療機関・商業施設が近い
閑静な住宅地がよい

都市部は交通の利便性は買い物には非常に便利ですが、家賃・物件価格が高いこと、治安が気になりますよね。

また、郊外は家賃・物件価格が比較的に安く、閑静な住宅街が広がりますが、通勤・通学に時間がかかってしまったり、買い物が不便だったりします。

都市部と郊外のメリット・デメリットを考え、ライフスタイルに合わせて地域を選びましょう。

物件の希望を出し、順位をつけてみる

不動産屋にとって物件の希望・条件は細かいほどありがたいです。物件探しをする前に、希望を書き出してみましょう。

たふきが考えた「物件探しの基本10項目」をまとめました。

物件探しの基本10項目

売買か・賃貸か
一戸建て・マンション・アパートにするのか
住みたいエリア（市町村・沿線・最寄り駅・通学区）
徒歩の限界（例として徒歩20分までOK）
売買価格・家賃の上限
契約にかかる予算はいくらまでOKか
（売買契約）：住宅ローン費用・登記費用・火災保険・印紙・仲介手数料
（賃貸借）　：敷金・礼金・管理費・火災保険・仲介手数料
住む人のライフスタイル（将来を含めて）
間取り（必要な部屋数・バストイレ別・ベランダが欲しい）
物件設備（収納・キッチン・ユニットバス・エアコン・Wi-Fi・駐車場など）
周辺環境（スーパー・コンビニ・病院・職場・学校）

この10項目の内容を細かく考えてみて、その中で重要だと思う項目から順位をつけましょう。

不動産屋は全ての条件に合う物件に出会えるように検索しています。

しかし残念ながら、難しいときもあります。「ここの部分は仕方がないかなあ。」と妥協できる項目を選んでおくことも大事です。

建物の周辺は必ず歩く

物件マップ⑩欄を見てください。駅から物件まで徒歩で何分かが書かれています。

この数字は正確ではありません。

地図で駅から物件までの最短距離を測定し、「１分＝８０ｍ」で計算しています。坂・歩道橋・信号待ち・団地など敷地が大きいものは考慮していません。

「不動産の表示に関する公正競争規約」で計算方法が定められているのです。

計測の起点は駅舎の出入り口、地下鉄駅の場合は物件に一番近い地上への出口。
着点は物件の出入り口、または駅から最も近い敷地の地点になります。

自分の足で歩いて、時間を測ってみましょう。

そして、建物周辺の環境や施設をチェックしてみましょう。車通勤の場合にもルートを確認しておくことを忘れずに。

物件の中は必ず見る

物件見学することを「内見」といいます。

内見は必ずおこないましょう。不動産屋からもらう資料だけでは、分からない部分があるからです。

物件マップの間取り図は正確なものではありません。売主・貸主から借りた建築図面を、ソフトを使って写しています。そのため、キチンとした大きさになっていません。

コンセントの位置、洗濯用水道の形、設備、窓の高さも分かりません。マンションの場合は、柱や天井から梁が出っ張っていることもあります。

和室の場合、種類によって畳１枚の大きさが違いますし、ロフトは床面積に入っていません。

メジャーと筆記用具をもって内見することをおすすめします。

不動産屋は情報の宝庫

物件を売る前・貸す前には、必ず「査定」をおこないます。調査をして、価格・家賃を決めるのです。

その際に、営業マンは物件に関してあらゆる調査をおこないます。

建物内部の調査だけではなく、曜日・時間帯・天候を変えて調査をするのです。買主・入居者目線で調査をしているのです。

閑静な住宅街だと思っていたが、夜は街灯が少なくて真っ暗
近くのコンビニが、深夜は溜まり場になっていた
雨が降ると、水たまりがなかなか消えない
実は、あまり日の当たらない物件だった
駅に近い物件だが、道順が複雑で暗い道を歩かないといけない

など、条件を変えると気づくことがあるのです。

また、売主や大家さん・管理会社にもヒアリングをしています。

なぜ売りに出しているのか？
建物の不具合はないか
過去の修理の有無
いわゆる事故物件のようなことはなかったか
自治会について

など、売主や大家さんしか知らない情報を聞き出してるのです。

メモした条件を元に、営業マンと相談してみましょう。もちろん、気になる物件が見つかったら、不動産屋に問い合わせてみましょう。

（おまけ）不動産屋の物件検索方法

「不動産屋を何件か回ったけど、同じ物件を紹介された。」という経験はありませんか？

どの不動産屋に来店しても、同じ物件を紹介されることはあり得ます。

「物件数NO.1」とうたっている不動産屋ってありますよね。ひとつの店舗で何万件もの物件を扱っているわけではありません。物件を検索するツールがあるのです。

不動産屋がどうやって物件を検索しているのか説明します。

レインズ

国土交通大臣の指定を受けた「不動産流通機構」が運営している「レインズ」というネットワークシステムがあります。

売買・賃貸物件や成約事例（いくらでココを契約したよ。などの契約内容）が検索できるのです。

会員になるとこのシステムが使用できます。店舗には会員証やステッカーが掲示されています。大手不動産屋は、ほぼ会員になっています。

自分のお店に依頼された物件を優先的に紹介しますが、希望に合った物件がお店にない場合、このレインズを使用して検索するのです。

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マイソク

店舗のウィンドウで目にする物件マップのことを、「株式会社マイソク」という社名が作成いるので、「マイソク」というようになりました。（毎日速報の略です。）

週に２回ほど、何百枚というマイソクが店舗に届きます。そこから物件を探すのです。

また、レインズでは物件マップは印刷できないため、マイソクでマップを見つけます。

マップ帯（上記下部⑫・⑬欄）は物件を扱っている店舗なので、この部分に自店舗の帯（あらかじめ作成してあるのです）を置いてコピーします。

マップをもらったときに、帯がコピーされているか確認してみましょう。コピーの跡があれば、他社の物件になります。

まとめ

希望する条件は内容が細かいほど検索がしやすくなります。また、ネットで検索する際にも役に立つはずです。希望条件は不動産屋に行く前にメモをしておきましょう。

物件を直接みて、周辺を実際に歩いてみることも大事です。そこから、重要な条件または妥協する条件が見つかるはずです。

新しい生活のスタートができるよう、じっくりと物件を探してみてください。

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