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不動産屋が得られる収入には、「仲介手数料」があります。
仲介手数料の金額ってよく分からないですよね。
手数料計算式って結構複雑なんです。法律で決まった計算式があるのです。
そこで、仲介手数料の管理を業務していたワタシが、仲介手数料の仕組みと、計算方法について解説します。
この記事を読むと、不動産の販売価格や家賃に対して、いくら仲介手数料を支払えばよいのかがわかります。
- 売買の場合・・・ 販売価格 ✕ ３％ ＋６万円 ＋消費税
- 賃貸の場合・・・ 家賃（割合あり） ＋ 消費税
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仲介手数料の仕組み
媒介または代理で契約を成立させると、不動産屋は「売主・買主」、「貸主・借主」それぞれから、仲介手数料を頂くことができます。
同じ店舗内で「売主・買主」「貸主・買主」ともに見つけられた場合（マッチングみたい）、契約者双方から仲介手数料を頂けます。これを業界用語で「両手」といいます。
これに対して「売主または買主一方のみ」「貸主または借主一方のみ」の場合は「片手」といいます。
不動産屋自らが売主となって契約をした場合（新築分譲が多いです）、契約が不成立場合、仲介手数料を頂くことはできません。法律で決まっています。
契約書に「住宅ローンが通らなかったとき、契約はなかったものとする（融資利用特約）」「ある条件が成就しなかったら、契約はなかったものとする（停止条件）」があって、契約が成立しなかった場合、仲介手数料は不要となります。契約が成立するためには条件があるからです。
契約後に「やっぱり契約はやめにします。前金は放棄します。（手付解除）」、「契約の相手が契約違反したので契約はなしにしたい。（違約解除）」の場合は仲介手数料が必要になります。こちらは、とりあえず契約は成立してますね。
また、大家さんと直接賃貸契約をした場合、仲介手数料の発生はありません。大家さんは不動産業ではないからです。法律で定められています。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、法律で上限額が定められています。
売買と賃貸のケースに分けて説明をしていきます。
売買の仲介手数料の計算方法
売買の計算方法は 【売買金額】×【仲介手数料の料率】+ 消費税 です。
- 売買代金が200万円以下の金額 ５％
- 200万円を超え400万円以下の金額 ４％
- 売買代金が400万円を超える金額 ３％
不動産屋が売主の場合、建物の売買金額に消費税が含んでいます。なので、建物の売買金額を税抜き価格にしてから、料率をかけます。
なお、土地は非課税です。消費税は、商品やサービスなど「消費される」ものに対して課税されます。 土地は消費される性質を持たないからです。
よって、土地と建物の価格を別々にしてから、それぞれの仲介手数料を算出します。
計算方法例
★売買代金は1,000万円とします。
- はじめに、1,000万円のうち200万円以下の部分を計算します。
【 200万円 × 5％ ＝ 10万円 】 - 次に、200万円超～400万円以下の部分を計算します。
400万円のうち、200万円は5%で計算済ですので、残りが200万円になります。
【 200万円 × 4％ ＝ 8万円 】 - 最後に、400万円超の部分を計算します。残りは600万円ですね。
【 600万円 × 3％ ＝18万円 】 - 最後に全てを足して、消費税を課税させます。
【 10万円 + 8万円 + 18 万円＝ 36万円 】
【 36万円 + 消費税10％ 3万6千円＝ 39万6千円 】
以上の計算方法で、売買代金が1000万円の仲介手数料は【39万6千円】となります。
仲介手数料の速算式
売買金額が400万円を超える場合のみ、速算式があります。
【 売買代金 × 3％ + 6万円 + 消費税 ＝ 仲介手数料 】
上記の例で計算してみましょう。
【（1,000万円 × 3％ + 6万円） + 消費税10％ ＝ 36万円 + 3万6千円＝ 39万6千円 】
同じ金額ですね。
6万円は調整額になります。売買金額が2,000万円になっても変わりません。
売買代金が200万円超～400万円までの速算式は、【 4％+2万円 】です。200万円以下は速算式はありません。
仲介手数料の支払い時期
契約時に仲介手数料の半分、残りの金額は引き渡し時に支払いが多いようです。（たふきの店舗も同じでした。）支払時期は、お客様のによってさまざまです。契約時や引き渡し時に一括して支払うこともできますので、不動産屋に相談してみてください。
賃貸の仲介手数料
不動産屋が受け取れる賃貸契約の仲介手数料上限は【 家賃の１カ月+消費税 】です。
貸主・借主の両方から受け取る場合は、それぞれ半分の0.5か月分が限度になります。
貸主または借主の一方から0.5か月分を超える金額を受け取けとる場合、貸主・借主の承諾が必要になります。
売買と同様に、成約しなければ仲介手数料は不要です。
４０年以上前には、借主が１か月分の仲介手数料を支払っていたようです。
貸主は不動産屋に支払っているお金があります。多くは広告料です。入居者を早く決めてほしい時などに、支払っているケースがあります。
そのせいか、貸主から仲介手数料は頂かないことが慣習になっているように思います。
昨今では、「借主から家賃１か月分の仲介手数料は違法である」。と判決がでています。不動産屋では契約前に借主から承諾を得るよう、対応しているようですね。
賃貸仲介手数料「上限は半月分」 東急リバブル敗訴確定 - SankeiBiz（サンケイビズ）：自分を磨く経済情報サイト
たふきの不動産屋では、大家さんの代わりに、家賃の管理や入退去の手続き、クレーム処理などをおこなう管理手数料として「家賃の５％+消費税」を毎月頂いていました。
大家さんが入居者と直接やり取りをしなくて済むがメリットがありますよね。なお、管理するかは希望制でした。
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まとめ
仲介手数料について理解いただけましたでしょうか。売買の計算は少し複雑でしたね。
- 売買の場合・・・ 販売価格 ✕ ３％ ＋６万円 ＋消費税
- 賃貸の場合・・・ 家賃（割合あり） ＋ 消費税
この計算方法をおさえておきましょう。
契約の前には見積書をもらって、仲介手数料の確認をおこなってください。
支払いが困難な場合、仲介手数料減額の交渉するのもありですが、もめ事の１つとなってしまうケースも少なくなく、契約が破談になることもあります。
不動産屋はトラブルがなく、契約の双方が気持ちよく取り引きができるよう、日々努力しています。契約の準備も大変なのは、営業をみているとよくわかります。
その対価と捉えていただくとありがたいなあ。と元従業員として思います。
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